P（2023）059號地塊建設項目委托開發管理（代建）服務項目答疑澄清公告

P（2023）059號地塊建設項目委托開發管理（代建）服務項目答疑澄清公告

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各投標人：

???? 本答疑澄清是招標文件的修改和補充，是招標文件的一個組成部分。如果原招標公告與招標文件與本次答疑澄清不一致的以本次答疑澄清為準。

問題1、請提供地塊的規劃設計要求，地塊有哪些配建要求？

答：項目總用地面積36386.2㎡，容積率2.5，計容建筑面積90965㎡，配建6班幼兒園，用地面積不低于2700平方米，建筑面積不低于1940平方米，其他配建按照武漢設計規范要求。

問題2、住宅的交付標準是精裝還是毛坯？

答：投標人可以根據自身市場調研及營銷定位建議。

問題3、未中標的投標人的投標保證金何時退還？

答：未中標投標人的投標保證金在評標結果公示結束退還，中標人在簽訂合同后5日內退還。

問題4、代建技術方案中是否需要做設計強排方案？如需要，請提供紅線圖。

答：需要提供設計強排方案，可自行在武漢市國土網站下載掛牌文件及供地附圖。

問題5，營銷負責人及兩名策劃人員的傭金提成是否歸屬營銷費？其它營銷人員的基本薪資，甲方每月如何支付？

答：營銷負責人及兩名策劃人員的基本工資在代建管理分中，傭金提成歸屬營銷費；其它營銷人員的基本薪資具體支付方式由招標人與中標人在簽訂合同時另行約定。

問題6、P36頁，關于支付方式“具體支付方式由招標人與中標人在簽訂合同時另行約定”，由于支付方式對投標人投標決策影響較大，請介紹代建費及營銷費如何進行支付？

答：具體支付方式由招標人與中標人在簽訂合同時另行約定。

問題7、30個月銷售周期內如未達到銷售要求是否有處罰措施？

答：招標文件中對退出時間已描述自合同簽訂生效之日起，至本項目最后一期集中交付（以集中交付開始日為準）滿6個月為止。如屆時未完成銷售目標，根據招標人要求銷售管理人員繼續留場銷售，直至完成銷售目標。其他處罰措施由招標人與中標人在簽訂合同時另行約定

問題8、P55頁承諾書，請問需要承諾哪些維度？

答：根據投標人自身實際提供本項目承諾，承諾維度自擬。

問題9、營銷費用是否全部由甲方據實支付，不需代建企業墊付？如果后期實際發生的營銷費超出了最高上限/投標承諾的上限？超出部分是由甲方繼續支付還是由乙方兜底？

答：營銷費用按中標人所報的營銷費用費率進行總體預算控制，項目公司據實列支，如超出預算控制值，經甲方審批后執行。

問題10、營銷費用按項目總銷售額的【**】%，進行總體預算控制，項目公司據實列支，如超出預算控制值，經甲方審批后執行。宣傳、策劃及銷售過程，乙方提交的關于本項目的營銷方案及預算經甲方認可后，執行方案發生的有關費用由甲方承擔，據實列支，上述費用包括：媒介廣告費用、策劃及咨詢費用、營銷代理服務費用（含置業顧問等人員費用、營銷系統行政性費用）、推廣活動費用、渠道費（包含租賃費、渠道傭金）、銷售物料費用、包裝制作費用、售樓處案場物業服務費、案場水電費。營銷費用的界定，示范區建造費用是否計入營銷費用，包括但不限于售樓部、樣本間軟硬裝、示范區景觀等？

答：示范區的建造費用不包含在營銷費用中。

問題11、“乙方應根據成本管理的需要，要求設計單位按成本概算進行合理的限額設計”。后續是否提供相關限額設計標準；后續招標文件是否提供對應規劃方案的經濟技術指標要求，規劃方案等。

答：在總體成本目標的范疇內，由投標人制定限額設計標準，報招標人審批，規劃設計方案由投標人根據招標要求自行決定是否在投標文件中提供。

問題12、第五章（三）成本管理第1條“選取第三方專業咨詢公司提供造價咨詢服務”；第4條”甲方派駐第三方全過程跟蹤審計”。第三方專業咨詢公司與第三方全過程跟蹤審計是否理解為兩家咨詢工作，工作職責如何劃分？

答：兩家單位，第三方專業咨詢公司負責項目公司的全過程咨詢服務工作；第三方全過程跟蹤審計負責招標人對項目公司的全過程跟蹤審計。

問題13、第五章（三）成本管理第5條“項目竣工驗收通過后，乙方應要求施工單位及時提交竣工結算報告，由乙方提出初審意見，報甲方委托第三方全過程跟蹤審計審核，再與竣工結算報告一并報甲方審定?！?“乙方提出初審意見”，是否指乙方結合第三方專業咨詢公司初審成果提供初審意見？

答：是。

問題14、場內大量堆土，堆土是否按正常外運計算開發成本？

答：場內堆土暫不用考慮外運成本。

問題15、托管理費支付方式及支付節奏，具體支付方式由招標人與中標人在簽訂合同時另行約定，能否明確委托管理費的支付節奏、支付方式或支付原則？

答：具體支付方式由招標人與中標人在簽訂合同時另行約定。

問題16、委托開發管理服務費用最高限價為人民幣4500萬元。此費用中是否包含在項目公司中列支的行政辦公費用。

答：此費用中包含在項目公司中列支的行政辦公費用。

問題17、第四章 合同條款及格式不夠明細。對于商務條件、雙方權責、違約責任等可否有較為明晰的版本，建議提供詳細的合同模版。

答：投標人可在投標文件中根據自身研判對商務條件、雙方權責、違約責任提供方案，具體由招標人與中標人在簽訂合同時另行約定。

問題18、土地款支付情況及其支付節點情況。請明確本項目土地款支付情況及其對應節奏。

答：土地款已在2023年11月全部繳清。

問題19、項目現狀，請明確項目目前證件辦理進展及規劃方案與市區規劃部門溝通進展。

答：土地證已辦理，其他證照暫未辦理，由中標人根據自身規劃設計方案后期與規劃相關部門溝通。

問題20、第五章（二）委托管理目標中，本項目總體開發建設總周期暫定為 30 個月（以凈地狀態且向乙方下達進場通知書之日起至項目竣工驗收備案之日止，其中規劃設計周期 3 個月，施工建設周期 27 個月）。需澄清凈地狀態是否包括三通一平工作（場內土方堆積較多，明顯未完成場平），中標單位進場前，甲方會否安排對場內土方外運；規劃設計周期3個月時間內，是否可同步啟動場平工作，完成表層土外運。

答：凈地交付包括三通一平，招標人已啟動場內土方外運相關工作。

問題21、重大工程、設計變更。建議明確重大工程、設計變更的范圍。

答：重大工程、設計變更的范圍在簽訂中標合同時再行確定。

問題22、工程變更發生后，乙方應向甲方提供一份要求進行變更的書面文件，闡明必須進行變更的理由，文件中還應附上監理單位、設計單位對此問題的書面意見以及該變更涉及的造價調整預估金額，經甲方書面確認后的變更由乙方根據甲方要求組織實施變更程序。①是否是發生前提供書面請求文件；②如為工程變更，則一般不需要設計單位給意見，是否可取消該手續；③是否明確重大工程、設計變更才提供書面請求文件，一般變更改為由代建方決策，實施后及時向甲方報備？

答：變更發生前提供書面請求文件，工程變更的程序和決策參照招標文件要求。

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湖北省成套招標股份有限公司

2024年7月16日

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